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住宅ローンの背景、今後
2024年09月16日
住宅ローンは大きく「変動型」と「固定型」の2つに分けられます。
変動型とは、ネット銀行の主力商品である「変動金利」や、地方銀行が取り扱っている「3年固定」や「5年固定」などの最初の短い期間だけ金利が固定されている商品です。
固定型とは、「フラット35」という商品のように最後までずっと金利が決まっている商品や、地方銀行が取り扱う「10年固定」という最初の固定期間が少し長めに設定されている商品です
それぞれの特徴としては、「変動型」は固定型に比べて金利が安いという利点がある一方、金利に連動して返済額が変わるというリスクを持っています。
「固定型」の中でも全期間固定型の商品は、ずっと返済が一定であり安心感があるという利点はあるものの、変動型に比べて金利が高いことから余分に利息を払う可能性があるという点がリスクでしょうか。
「固定型」の中でも全期間固定型の商品は、ずっと返済が一定であり安心感があるという利点はあるものの、変動型に比べて金利が高いことから余分に利息を払う可能性があるという点がリスクでしょうか。
では、これらを考慮した上で、これから家を建てる方はどちらの商品を選んだほうがいいのでしょうか。
その答えを自ら導き出していただくために、もう少しそれぞれの商品についてお伝えしていきたいと思います。
✔️今後の金利の動向予測
今年、17年ぶりに日本銀行がマイナス金利を解除しましたが、この影響を直接的に受けるのは固定型の住宅ローンだけであり、変動型の住宅ローンは基本的にこの影響を受けません。
マイナス金利が解除されたからといって、変動型の住宅ローンが直接的に影響を受ける短期金利がすぐに上がるわけではないからです。
今後日本でインフレが順調に進んだとしても、それが賃金上昇につながるのは、団塊の世代が一斉退職する2030年頃だと言われていますし、実際にそこから短期金利が上昇するまではさらにタイムラグがあると言われています。
つまり、日本の景気が良くなりつつあるとしても、変動型の住宅ローンを左右する短期金利が上昇するまではまだ十数年かかる可能性が高いということです。これが、専門家たちの見立てです。
そして、その可能性が高いとしたら、変動金利を選んだおいた方が利息の払いを圧縮出来る可能性が高くなります。
✔️住宅ローンの隠れた真実
住宅ローンの返済方式には、「元利均等払い」と呼ばれる返済額が一定で利息と元本の比率が変化していくタイプと、「元金均等払い」と呼ばれる元金の額がずっと一定で利息の額だけが変化していくタイプの２種類があります。
元金均等払いは最初のうち返済額が高くなるため、ほとんどの方が「元利均等払い」で住宅ローンを組みます。
ですが、この元利均等払いは貸す側にとっては非常に有利な返済方式であるものの、借りる側にとっては決して有利な返済方式ではありません。最初のうちは元本比率が低く逆に利息比率が高いからです。
イメージとしては、35年返済なのに、わずか最初の10年だけで半分近くの利息を収めることになる、という感じでしょうか。
ですので、少しでも利息の過払いを防ぐためにも、金利が安い変動金利を選んでおいた方がいい、というわけですね。
利息の払いが少ないということは、元本の減りが早いということでもあり、元本が小さくなっていれば、仮に十数年後に短期金利が上昇し、住宅ローン金利が上がったとしても、返済負担が大幅に上がるというリスクも軽減できます。
これが「変動型」の住宅ローンを推す方たちの意見です。
この他、変動型の住宅ローンは融資を受ける際にかかる手数料も安く、その分家づくりの予算が抑えられたり、家や土地に余分にお金がかけられたり、メリットもあります。
では、次は固定型についてお伝えしていきたいと思います。
現時点で固定型は不利な状況ではあると思いますが、安心感が得られる固定型を捨てがたいのも事実。
変動型に偏らず、次回も読んでいただけたらと思います。
変動型に偏らず、次回も読んでいただけたらと思います。
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